1 988 Последние изменения: июль 2019

Договор пожизненного содержания с иждивенцем — пожизненная рента

Договор ренты с пожизненным содержанием актуален среди собственников недвижимости, которые не в состоянии обеспечить личные нужды по состоянию здоровья. Это один из разрешенных законом способов получить необходимую материальную поддержку за счет имеющегося имущества.

Рассмотрим сущность данных правоотношений, основные правовые нормы, регулирующие сделку, особенности и стоимость ее оформления. А также, коснемся вопросов налогообложения участников сделки, разберем способы ее оспаривания и расторжения.

Понятие договора ренты с пожизненным содержанием

Пожизненная рента-содержание

Смысл договора ренты состоит в передаче одной стороной права собственности на жилое помещение второй стороне, взамен на получение от нее рентной платы. Договор о содержании с иждивением стал разновидностью ренты. Он регулируется ст. 601 – 604 ГК.

Особенности данных правоотношений заключаются в следующем:

  • Передать в собственность можно только недвижимость (чаще всего дом или квартира);
  • Жилье отчуждается бесплатно или за дополнительную плату;
  • Плательщиком становится физлицо или некоммерческая организация;
  • Получать платежи может только физическое лицо;
  • Договор о пожизненном содержании очень похож на договор о пожизненной ренте, и регулируется теми же правилами, но только в той части, которая соответствует специфике, обозначенной в ст. 601 -605 ГК. Например, это касается формы содержания;
  • Полная стоимость обеспечения и объем ежемесячных затрат определяются сразу. Размер периодических перечислений не должен быть ниже двойного прожиточного минимума в регионе. Сумма увеличивается в процессе роста указанного показателя. Это правило действует, если помещение перешло в собственность плательщика бесплатно. В ином случае расчеты производятся индивидуально;
  • Обе стороны могут пользоваться жилым помещением, которое стало предметом передачи, если они не договорились по-другому;
  • Новый собственник не пользуется преимуществом в случае выставления на продажу квартиры, часть которой перешла ему по договору. Это касается любой долевой собственности;
  • После смерти получателя действие договора прекращается и содержание не перечисляется. Если получающих лиц несколько, то, по умолчанию, долю умершего получают другие

Получатель, его права и обязанности

Основной обязанностью стороны получателя является передача права собственности на жилое помещение плательщику. Это действие порождает высокую вероятность риска, поэтому, закон охраняет интересы бывшего собственника.

Условия договора ренты с иждивением предполагают следующие права получателя:

  • Принимать от второй стороны содержание, предполагающее материальную поддержку и бытовой уход до конца жизни. Конкретный перечень услуг и сумма обеспечения должны быть определены при заключении сделки;
  • Определить вид предоставляемого содержания. Например, обязанности по уходу можно заменить на периодические платежи. Об этом стороны вправе договориться сразу или через время после регистрации договора. Процедура осуществляется по ходатайству бывшего собственника;
  • При явном нарушении плательщиком оговоренных условий сделки, противоположная сторона получает право требовать выкупа ренты или расторжения сделки с возмещением убытков. То же самое можно предпринять при возникновении обстоятельств, свидетельствующих неплатежеспособности должника. Если недвижимость была передана бесплатно, бывший собственник может требовать ее возврата с зачетом стоимости в счет выкупа. Выкупная цена равна годовой сумме содержания, если иное не определено в договоре. Расходы, понесенные плательщиком на содержание, не компенсируются получателем;
  • Проживать в помещении, которое стало предметом договора, если это не противоречит его тексту. При этом, право на получение субсидий и льгот, гарантируемое жилищным законодательством, получателем ренты утрачивается

Таким образом, основные риски более уязвимой стороны сделки компенсируются усиленной правовой защитой.

Права и обязанности плательщика

пожизненная рентаСторона, выплачивающая ренту, обязуется предоставлять финансовую поддержку получателю и оказывать ему услуги по бытовому обслуживанию в необходимом объеме. Конкретный набор обязанностей зависит от нужд получателя. Данный момент лучше обсудить при заключении сделки и внести в текст договора. Это может быть обеспечение продуктами питания, приготовление пищи, уборка квартиры, стирка одежды, медицинские манипуляции и т. д. Законодатель не ограничивает этот перечень. Иногда новый хозяин квартиры обязуется взять на себя оплату ритуальных услуг после смерти получателя.

Данная сторона правоотношений не только обременяется указанной обязанностью, но и получает право стать собственником недвижимости, переданной ему второй стороной. Имущество отчуждается в его пользу после регистрации сделки. Пользуется полученным правом новый собственник в полном объеме только после кончины получателя. До этого момента совершать любые юридические манипуляции с приобретением он может только с согласия бывшего хозяина. Плательщик должен обеспечить физическую сохранность имущества до конца действия сделки.

Риск утраты жилья лежит на приобретателе. Гибель имущества не освобождает его от необходимости содержать представителя противоположной стороны договора.

Кроме обязательств, указанных в тексте ГК РФ, плательщик в своих действиях ограничен требованиями закона «О рекламе».

Запрещается в тексте рекламы услуг в рамках договора:

  • выражать благодарность гражданам, уже подписавшим его;
  • высказывать мнение о том, что данный вид сделки по каким-то причинам приоритетнее завещания;
  • осуждать членов семьи собственника;
  • обещать подарок гражданину, согласившемуся заключить договор

Эти правила актуальны для организаций, занимающихся предоставлением услуг физлицам в рамках договора ренты и для посредников.

Преимущества и недостатки сделки

Договор рентыПлюсы и минусы договора пожизненного содержания присутствуют для обоих сторон сделки.

Главная выгода для получателя заключается в том, что он сможет получать материальную поддержку и необходимый уход до момента смерти, на законных основаниях проживать в квартире, не утрачивая права голоса в вопросах отчуждения этого имущества.

А если плательщик позволит себе нарушать указанные в договоре условия, сделку можно расторгнуть и вернуть жилье себе. Но все же, получатель рискует стать жертвой мошенничества.

Плательщик приобретает недвижимость по стоимости, гораздо ниже рыночной. Это положительная сторона сделки.

Минусы заключаются в следующем:

  • распоряжаться в полной мере собственностью возможно только после кончины получателя;
  • есть вероятность расторжения договора по инициативе бывшего собственника

Принимая решение о заключении сделки, необходимо иметь ввиду перечисленные факторы.

Профессиональная помощь

У вас есть уточняющие вопросы по тексту статьи? Задавайте их в комментариях!ЗАДАТЬ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ>>

Составление договора и оформление сделки

Содержание сделки не имеет четкой правовой регламентации, но, при этом, следует соблюдать законодательство. В остальном стороны вправе самостоятельно принимать решения.

В отличие от содержания, процесс узаконивания сделки регулируется нормами права. Нарушение этой процедуры влечет негативные юридические последствия, поэтому важно знать, как правильно оформить договор.

Во-первых, процедуру следует осуществлять в присутствии нотариуса, который поставит печать, доказывающую законность сделки.

При подписании обязательно личное присутствие представителей обоих сторон и наличие документов:

  • паспорта участников;
  • правоустанавливающие документы на квартиру, на основании которых собственник получил имущество;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справка об отсутствии обременения объекта

Нотариус заверяет договор после его подписания сторонами.

Во-вторых, готовый документ необходимо зарегистрировать в Кадастровой службе.

Для государственной регистрации следует предоставить специалисту те же документы, что и нотариусу, плюс:

  • оригинал и копию договора с печатью УФНС;
  • заявления от сторон о государственной регистрации;
  • акт о передаче недвижимости с печатью нотариуса;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • квитанция об оплате госпошлины

Если все документы в порядке, госорган их примет и зарегистрирует сделку. Договор вступает в силу только после завершения процедуры.

Процесс оформления требует финансовых затрат. Чтобы узнать, сколько это стоит, необходимо определить стоимость недвижимости. Госпошлина за регистрацию составляет 1,5 % от этой суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. К этому нужно прибавить оплату услуг нотариуса.

Налогообложение

Участники договора не остаются без внимания органов УФНС.

Процедура передачи права собственности на недвижимость плательщику имеет налоговые последствия:

  • Новый собственник принимает обязанности по уплате земельного и имущественного налога;
  • Приобретенное в собственность жилое помещение рассматривается как прибыль физлица или организации и облагается подоходным налогом. Исходя из условий отчуждения собственности (платно или без дополнительной денежной выплаты), сделка приобретает статус купли-продажи или дарения. Этот момент влияет на величину налога
Если налогоплательщик заплатил за передачу права на квартиру, он вправе в конце года получить обратно потраченные средства в форме налогового вычета (не более 1 млн. руб.). Для этого факт перечисления средств необходимо подтвердить, например, предоставив расписку.

Средства, перечисленные получателю, являются доходом физлица.

Адресат обязан уплатить налоги по следующим пунктам:

  • Сумма, полученная за жилое помещение, относится к доходам от реализации недвижимости;
  • Ежемесячная рента — доход от сдачи в аренду или иного использования имущества

Такая прибыль облагается НДФЛ. Налогоплательщик вправе получить стандартные налоговые вычеты, уплатив данный сбор.

Оспаривание и расторжение

Вопрос о том, можно ли оспорить данный вид договора ренты, может стать актуальным для участников правовых отношений, или других заинтересованных лиц, например, наследников. Осуществить процедуру возможно через суд.

Судебная практика выделяет следующие основания для признания сделки недействительной:

  • Имеют место быть обстоятельства, свидетельствующие о фиктивности сделки;
  • Есть сомнения в дееспособности рентополучателя;
  • На момент подписания договора, бывший собственник находился под воздействием наркотических веществ, испытывал физическое или психологическое давление;
  • Были нарушены права детей
По указанным причинам признать сделку недействительной можно в любой момент действия договора и после его завершения, если не прошло три года с момента нарушения прав.

Как расторгнуть сделку, оформленную без нарушений? Это может сделать получатель, если есть существенные нарушения условий второй стороной. Тогда действие договора прекращается в момент вынесения судом соответствующего решения.

Договор о пожизненном содержании с иждивением является удобным способом решения материальных и личных проблем для получателя и сравнительно недорогим вариантом приобретения недвижимости для плательщика. При добросовестном соблюдении закона, сделка выгодна для всех участников.
Наши юристы ответят на ваш вопрос!

Для принятия решения в вашей конкретной ситуации обратитесь, пожалуйста, к специалисту через форму онлайн-консультанта либо по телефонам:вопрос юристу

Москва и область: +7(499) 577-00-25 доб. 691
Санкт-Петербург: +7(812) 425-66-30 доб. 691
Все регионы РФ: 8(800) 350-23-69 доб. 691
Это быстро, бесплатно и конфиденциально!

Всего голосов: 5

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

 для диалога необходимо принять Правила кофиденциальности *