2 240 Последние изменения: июль 2019

Изменения в законе о долевом строительстве

Долевое строительство, изменения в законодательных положениях которого произошли в июле 2018 года, дает возможность финансировать постройку домов за счёт привлечения средств инвесторов.

Пока изменения закона проходят стадию обкатки и налаживаются механизмы их реализации, чиновники дают застройщикам некоторые послабления. Но уже с 2019 года нововведения заработают в полную силу. Что же изменилось в сфере долевого строительства, и как это повлияет на текущее положение дел на рынке недвижимости?

Что такое долевое строительство

Долевое строительство изменения

Долевое строительство – это способ привлечения средств застройщиком для постройки нового дома путем продажи планируемых квартир будущим жильцам новостройки.

Для граждан такой вариант позволяет вложиться в будущее жилье «на стадии котлована», иначе говоря, заплатить компании за строительство своей квартиры в планирующемся доме. Эта схема выгодна и для строительной организации, которая получает деньги сразу, и для покупателей, ведь такая квартира обойдется намного дешевле, чем в готовой новостройке.

Такой способ приобретения квартиры для граждан имеет не только преимущества, но и очевидные недостатки. Застройщик может обанкротиться или просто сильно затянуть сдачу дома. До принятия 214 закона, регулирующего деятельность строительных организаций и защищающего права дольщиков, количество обманутых покупателей было очень высоким. Они, зачастую, лишались своих денег навсегда, не добившись справедливости даже в суде.

По принятому в 2004 году закону «О долевом строительстве», строительная компания по договору долевого строительства обязана:

  • в предусмотренный срок построить объект недвижимости;
  • получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • передать участникам договора их доли в собственность

Застройщиком может быть юридическое лицо, имеющее в собственности или в аренде земельный участок под возведение дома. Капитал для создания на участке новостройки компания вправе привлекать только на основании разрешения на строительство.

Обманутые дольщикиЗакон улучшил положение дольщиков, но не решил полностью проблемы, возникающие из-за недобросовестности строительных организаций. Суды все еще переполнены заявлениями от обманутых граждан.

Даже крупные строительные компании не всегда оправдывают надежды граждан и выполняют свои обязательства. В результате, мечты дольщиков о новой квартире так и остаются мечтами. Ввиду этого обстоятельства, летом 2018 года, правительство совершило очередное преобразования ФЗ 214, регулирующего правоотношения сторон в данной сфере.

Чем заменяется привычная схема инвестирования в 2019 году?

Принятый в 2004 году закон о защите прав дольщиков значительно улучшил их положение, ограничив сложившиеся на практике схемы махинаций. Последние изменения этого документа еще более ужесточили правила для застройщиков, и фактически заменили долевое строительство проектным финансированием.

Система уже начала действовать, но переход на новые правила будет постепенным. Пока что строительная организация может самостоятельно выбрать схему инвестирования, а с 2019 года договора долевого строительства отменят. Будет использоваться новая схема инвестирования процесса создания многоквартирных домов. Но те застройщики, которые начали процесс до лета 2018 года, оставят за собой право завершить его по старым правилам.

Главным новшеством стала замена обычной схемы инвестирования на более безопасную для покупателей. Застройщик теперь будет строить объект не за счет денег дольщиков, а на кредитные средства. Покупатели также смогут купить квартиру «на стадии котлована», но свои средства будут переводить не напрямую компании, а на специально созданные эскроу-счета. Только после сдачи новостройки, организация сможет снять деньги с этих счетов, и, после расчета с банком, получить прибыль.

Другие изменения в законодательстве

Анализ законодательства позволяет выделить и другие важные новшества в сфере долевого строительства:

  1. Создание официального реестра застройщиков. Эта мера позволит исключить из числа строительных организаций фирмы – однодневки, что обезопасит потребителей от вкладывания денег в заведомо провальные проекты.
  2. Застройщиков обязали размещать проектную информацию по строящемуся объекту в сети для свободного доступа. Потенциальные покупатели жилья могут проверить законность готовящегося строительства перед заключением договора с компанией.
  3. Цена на покупаемый объект теперь будет формироваться исходя из стоимости квадратного метра и площади помещения. Это исключит ситуации, когда квадратура переданного в собственность жилья меньше фактически оплаченной. Раньше справедливости в такой ситуации можно было добиться только через суд.
  4. Строительной организацией может быть только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше стоимости всех возводимых объектов, и не менее 150 миллионов рублей.
  5. Теперь застройщик за отказ устранить недостатки в сданном объекте несет ответственность в соответствии с законом о защите прав потребителей, а не по ФЗ 214. Это значит, что сумма неустойки будет значительно выше.
  6. Создание компенсационного фонда, откуда станут возвращаться деньги пострадавшей стороне в случае банкротства застройщика. Фонд будет пополняться за счет перечислений строительных компаний в сумме 1 % от стоимости строящегося объекта. А пока средства дольщикам возвращает Агентство по страхованию вкладов, которое компенсирует средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Сумма возврата на данный момент не может превышать 10 миллионов рублей.
  7. Строже будет регулироваться рекламная деятельность компаний с целью привлечения денег дольщиков.
  8. Теперь застройщик не обязан платить неустойку, если вторая сторона намеренно затянула процесс принятия квартиры. В этом случае закон на стороне строительной компании.

Риски покупателей

Несмотря на то, что перечисленные новшества значительно улучшают положение покупателей квартир в будущем доме, для них все же остаются некоторые риски:

  • Обесценивание вложенных средств в результате инфляции и удорожания стоимости жилья на рынке недвижимости. Например, если застройщик обанкротится, не сдав новостройку, то за время, пока средства дольщика находятся на эскроу-счетах компании, цены на аналогичную квартиру могут сильно взлететь. Так как возврат производится по факту внесенной суммы, то за полученные деньги купить другую квартиру уже не получится.
  • Если разрешение на строительство компания получила до внесения изменений в ФЗ 214, она может работать по старым правилам, тогда у дольщиков сохраняются все прежние риски

Как видим, возможность не въехать в новую квартиру у покупателей все же остается. Чтобы обезопасить себя от воплощения негативного сценария, стоит внимательно отнестись к выбору застройщика.

Юристы советуют обратить внимание на следующие моменты:

  • Проверить, насколько четко компания выполняет обязательства перед покупателями в отношении других объектов: вовремя ли сдает дома, какие получает отзывы на тематических сайтах и форумах, были ли судебные разбирательства с участием застройщика;
  • Сравнить цены, по которым компания продавала жилье дольщикам с теми, которые сейчас выставляют последние на приобретенное жилье
Профессиональная помощь

У вас есть уточняющие вопросы по тексту статьи? Задавайте их в комментариях!ЗАДАТЬ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ>>

Прогнозы

Перечисленные изменения в законодательстве, бесспорно, улучшат положение покупателей не построенного жилья, но для них возможны и негативные последствия нововведений.

Негативные прогнозы:

  • Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении о том, что квартиры в новостройках станут дороже, так как теперь застройщик понесет гораздо большие расходы: на погашение банковских процентов, отчисления в компенсационный фонд, выплату неустойки и другие;
  • Второй негативный момент связан с тем, что по новым правилам не любая строительная компания сможет попасть в реестр застройщиков. Это может привести к монополизации рынка. Последние новости: уже сейчас прекращают свою деятельность многие маленькие, но ответственные строительные организации, работавшие в данной сфере много лет. Теперь «акулы» рынка смогут устанавливать свои цены, не оглядываясь на многочисленных мелких конкурентов;
  • Еще один негативный фактор касается ограничения количества выдаваемых застройщику разрешений на строительство. По новым правилам, он может получить документ только на один объект. А ведь вместе с жилым домом обычно возводятся здания инфраструктуры, на каждое из которых нужно свое разрешение. Теперь компания не сможет строить весь комплекс одновременно, что приведет к затягиванию процесса или к дроблению компаний. Данная ситуация спровоцирует рост стоимости жилья минимум на 15 %

Конкретно спрогнозировать повышение стоимости жилья сложно, ведь на ценообразование влияет много различных факторов. Некоторые эксперты считают, что квартиру лучше покупать уже сейчас, так как предвидится значительный рост цен на жилье массового сегмента. Такая покупка станет выгодным вложением денег.

Добросовестный застройщикЕсть и противоположное мнение, приверженцы которого ожидают в ближайшем времени бум предложения, связанного со стремлением застройщиков сдать как можно больше объектов по старым правилам. Они резко увеличат количество проектов, что даст покупателям большой выбор дешевого жилья.

Есть и положительные прогнозы, связанные с тем, что теперь строительная организация будет стараться строить быстрее, чтобы раньше получить доступ к деньгам дольщиков. Кроме того, общая покупательская способность граждан не станет выше, поэтому цены вырастут не значительно.

Полный переход к проектному финансированию произойдет не раньше, чем через три года, поэтому покупателей, которые уже сейчас заключают договора с застройщиками, новшества не коснутся.

Эксперты советуют не ждать, пока правила заработают в полную силу, а покупать квартиру у надежной компании уже сейчас. В случае возникновения сложностей, вернуть свои средства можно в рамках действующего ФЗ 214.

Наши юристы ответят на ваш вопрос!

Для принятия решения в вашей конкретной ситуации обратитесь, пожалуйста, к специалисту через форму онлайн-консультанта либо по телефонам:вопрос юристу

Москва и область: +7(499) 577-00-25 доб. 691
Санкт-Петербург: +7(812) 425-66-30 доб. 691
Все регионы РФ: 8(800) 350-23-69 доб. 691
Это быстро, бесплатно и конфиденциально!

Всего голосов: 4

Один комментарий
  1. Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за причиненный гражданам ущерб. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства. Минстрой России сможет назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

 для диалога необходимо принять Правила кофиденциальности *